査定額と売却額にはなぜズレが生じるのか調べまとめました

査定額と売却額にはなぜズレが生じるの?

不動産価値の最大ポイントとなる築年数

賃貸物件を借りるとき、それが居住用か事務所用か店舗用かに関わらず、多くの人は築年数が浅く見た目も新しいものを優先する傾向にあると思います。稀にアンティーク調の店舗や大正ロマン風の部屋を探している人がいたとしても、それは持ち主にとっても借り主にとっても特殊なケースでしょう。

そういうわけで、一般的に賃貸希望者がどれだけ多いかという点での収益物件の価値は築年数に大きく左右されます。そのため売却する際にも築年数は不動産価値の最大ポイントになると言えるでしょう。また、建物にはそれぞれ木造住宅は22年、重量鉄骨造は34年、鉄筋コンクリート住宅は47年、という法定耐用年数が定められています。この法定耐用年数内の物件は、減価償却として節税に計上することができるというメリットがあり、売買を行う際には法定耐用年数内であるかどうかが1つのポイントになります。

つまり収益物件の築年数は、借り手にアピールする要素であると同時に、維持経費の面から見ても不動産価値の大きなポイントになるということです。

収益率・稼働率は収益物件特有の査定要素

一般の居住用住宅を査定する場合には、立地条件や周辺環境、交通の便の良し悪し、間取り、内装、外観といったような、その物件が住居として持つ要素が査定基準に直します。それによってどのくらい購入希望者にアピールできるかが決まるからです。

これが収益物件になると、購入希望者にとってはどれだけその物件を借りたいと思う人がいるかという賃貸希望者へのアピールポイントとしては同じように作用しますが、その住居を利用するのが不特定多数であるという点において、一般居住用住宅とは差異が生まれます。つまり収益物件は、より一般的で汎用性のある魅力を持ったものでなければならず、その魅力の有無を反映したわかりやすい資料が、収益率や稼働率といった数字です。

さらにこの数字は、家賃設定や物件管理方法を変えることで変動する可能性を秘めています。周辺環境や居住者層といった背景と家賃設定とのコントラストによっては、将来的に良い方向にも悪い方向にも行きかねないと言えるでしょう。

売却額は近隣で実績のある業者でなければ割り出せない

物件が持つ様々な要素をチェックして、実際に売れる可能性が高いと不動産が判断した金額が、不動産会社による査定額です。売り手はこの査定額を不動産会社を選ぶ1つの基準としますが、媒介契約を行った後、実際に物件が売り出される際の売り出し額はこの査定額とは違います。これは不動産会社の売り出し戦略と売り手の希望を踏まえて2者がじっくり話し合った上で決定される金額です。よほど奇想天外な戦略がない限り、多くの場合は査定額に近い金額になるでしょう。

そして購入希望者が現れると、購入希望者が提示する購入希望額と売り出し額の間で落としどころを見つける話し合いが行われ、その結果売り手と買い手の両方が納得する金額が決定します。これが売却額です。売り手にとって売却額が査定額から大きく下がることは大変な痛手です。できるだけこのズレがないようにしたいところですが、そのためには売却額をキッチリ想定し、ほぼズレのない査定額を割り出せる不動産会社を見つけなければなりません。

売却額にまで想像が及ぶかどうかというのは、その地域での売却経験がどれだけ多いか、そして比較可能な売却物件をどれだけ抱えているかという点に尽きます。その土地の人の動きや収入のレベル、周辺環境の動きや将来性などを把握して初めて正解に近い売却額の予想が立てることができます。地域密着で長年やってきた不動産会社の強みはまさにここで、こればかりはその地域を知らなければ不可能ではないでしょうか。

売却額により近い査定額を算出するには
その地域で実績のある不動産会社を選ぼう
総合評価第1位
ホームプランナー

売り主の希望や予算に合わせて不動産が持っているマイナス要素の解消を提案、問題解決した価値の高い不動産として高値で売り出してくれます。

総合評価第2位
三井住友トラスト不動産

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総合評価第3位
東急リバブル

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