間違ってはいけない売却のタイミングについて調べまとめました

間違ってはいけない売却のタイミング

購入時の価格と売却査定額を比べるのはナンセンス

収益物件としての不動産の購入は安定した定期収入を増やすことが目的で、価格が上昇したら売却することで利益を得る不動産売買とは異なります。それでも収益物件をいずれかのタイミングで売却することは当然起こり得ることで、そうなると購入時より少しでも高く売却したいと思ってしまいがちです。

しかしこの概念に囚われていては、大切な売却のタイミングを見誤ってしまうことにもなりかねません。というのは、建物は年々老朽化していくため建築物としての価値が確実に下がって行くからです。ところがその視点だけで考えると購入してすぐに売却するのが最も利益が高いことになりますが、実際は仲介手数料や登録免許税、不動産取得税などを支払ったことを加味すると、結果的にあまり利益にはなりません。

物件としての価値は建物の新しさだけでなく、立地条件や周辺環境、そして地価などその他多くの要素が関係して決定されます。高く売ろうとするばかりに建物の経年や地価の推移ばかりを気にしていると、その他に考え得る自分にとって大事な売却のタイミングを見落とすことになってしまいます。

売却査定額と改装費

建物が新しいほど高く売れるというのは事実かもしれませんが、それだけを基準に考えると年々物件は売りづらくなっていきます。さらに収益物件は古くなった水回りなどの設備をリフォームするなどして価値を上げていかなければ借り手がつきにくくなるため、年月が経てば経つほど改装費がかかるようになります。

老朽化も売却のきっかけに?

バランス釜をユニットバスに改装するには1部屋だいたい80万円程度かかります。さらに浴室をキレイにしたら逆にキッチンの古さが目立つようになり、さらには壁や床も・・・となって一棟全面改装すると数千万の出費になります。しかし仮にここで売却してしまえば、購入時よりもかなり安かったとしても、改装にかかる巨額の出費の代わりに売却した代金が手に入ります

手元に残る金額にもよりますが、その資金を使ってその後どうするかという選択肢が増えると考えることもできます。このように、建物の老朽化のような一見マイナスに見える事象を売却のタイミングとして捉えることもできるのです。

保有時・売却時のキャッシュフローだけでは判断できない

売り時を決めるための方法の1つに、今売った場合と5年後に売った場合のキャッシュフローを比較するというやり方があります。例えば年間税引後のキャッシュフローが800万円の物件を保有しているとしましょう。これを今売却すると2億円、5年後だと建物の価値が下がって1億5,000万円になるとします。5年後に売却した場合は今から5年間分の収益4,000万円が手に入る代わりに売却益が5,000万円減る。しかもその5年間を通して確実に毎年800万円の利益が上がるとは限らない、となると今売却すべき、との判断が導き出されそうになります。

意外と見落とされがちな諸経費や残債

ところがこの話にはローンの残債が5年間で確実に減っていくという視点が抜け落ちています。上記の売却金額や年間収入はあくまで仮定であり、変動する可能性を含んでいるため確実な数字をたたき出すことは不可能ですが、ローンの残債は何かトラブルがあって返済が滞ったりしない限りは確実に減っていきます。

さらに時間が経てばわずかながらも確実にお金の価値は変わります。もっと言うと、オーナーのライフステージによってお金の時間価値は変わっていくものです。そういったことからも、単純計算のキャッシュフローだけを頼りに売却のタイミングを決定することは非常に危険であると言えるでしょう。

リニア中央新幹線で変わる、名古屋の不動産売却

品川と名古屋の間をわずか40分で結ぶリニアモーターカー「リニア中央新幹線」の開通は2027年の予定です。これに備え「大名古屋ビルヂング」「JPタワー」「JRゲートタワー」といった高層ビル群が立て続けに開業するなど再開発の進む名古屋駅周辺では、公示地価が西口、東口ともに著しく上昇しています。「名古屋が大阪を抜いて日本第二の経済圏に」と予測する経済評論家やゼネラルマネージャーなどの専門家も少なくはなく、投資もますます活発になることが想定されます。

今後名古屋市で不動産の売却が有利になる条件は「JR名古屋駅へのアクセスがいかに便利か」というところになるでしょう。「東京が近くて便利だから、名古屋に住もう」という理由で、岐阜や三重などからの移住希望者も増えそうです。名古屋市内に限らず名古屋駅に近い日進市や、豊田市、刈谷市といった住宅地域でも、「名古屋駅直結」は大きなエリアバリューになります。

一方で、これまで「都市にも自然にもアクセスしやすい」ということで人気が高かった名古屋市東部は、リニアが開通するとむしろ名古屋駅前の方に人気を奪われる可能性が高くなります。「都市=東京」「自然=岐阜、山梨」と、愛知県内ではなくリニアで他県にアクセスして都市や自然を味わうことができるようになるためです。

リニアの開通はまだ先ですが、不動産市場はそれに向けて徐々に動いていくので、注意深く観察する必要があるでしょう。そしてその動向を見ながら自分の不動産を売却するタイミングを計ることが重要です。

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