収益物件において「家賃滞納」は空室よりも怖い!

収益物件において怖いのは、空室よりも「家賃滞納」?!

未回収家賃は泣き寝入り・・・

賃貸経営において怖いことと言えば、入居者が入らない「空室」ではないでしょうか。しかし、その空室より怖いとされているのが「家賃滞納」なのです。空室の場合は色々な対策を練ることができます。

例えば、

  • 現入居者の退去が決まった時点で募集をかける
  • フリーレント期間を設ける(家賃を1ヵ月無料にするなど)
  • 家賃は下げずに、敷金や礼金を下げる
  • 仲介会社へ謝礼金を出す(物件を優先的に紹介してもらう)

といったことです。

手立てを尽くしても空室が解消されなければ、思い切って売却を検討することもできます。

しかし家賃滞納の問題はより複雑です。

家賃が1ヵ月、2ヵ月と支払われなかった場合、まずは入居者に連絡をとって支払いを催促します。しかし連絡自体がなかなかとれない・弁護士に依頼して内容証明を送付してやっと振り込んだと思ったら翌月にはまた支払いがストップする、というトラブルも珍しくありません。明け渡し訴訟を行うと勧告してようやく退去したものの、多くの滞納者には支払い能力がないため、滞納家賃については結局未払いのままで泣き寝入りとなってしまうのです。

家賃の滞納は2ヶ月目で訴訟を検討すべき

収益物件の家賃滞納を解決するために、オーナーは明け渡し訴訟を行うことができます。

明け渡し訴訟とは、裁判所の判決を経て居住者を強制的に退去させる手続きのことです。

訴訟手続き開始~明け渡しまでは、少なくとも3、4か月はかかると考えておいたほうがよいでしょう。その間、家賃が支払われなければどんどん損失が増えていきます。滞納2ヵ月で訴訟を検討すべきだという理由はまさにここにあります。一般的には、裁判所は滞納3ヵ月以上で提訴を受け付けると言われていますが、法的な根拠はないようです。損失を拡大させないためにもなるべく早く準備しましょう。また提訴すると訴状が送られるため、それを見て慌てて支払う入居者もいます。

2ヵ月以上の家賃滞納があり管理会社や家主からの督促にも応じなかった場合を前提として、明け渡し請求訴訟~強制執行(明け渡し)までの流れを紹介します。

まずは賃貸借契約の解除通知書を滞納者へ送る

○月〇日までに滞納分を支払わなければ賃貸借契約の解除をする、という書面を送ります。期限までに支払いがなければ、賃貸借契約の解除→賃借人に建物の明け渡し義務が発生します。

解除通知書の送付には郵便局員が手渡しする内容証明郵便が使われますが、不在や居留守を使われる可能性があるので、郵便受けに投函される特定記録郵便も同時に送付したほうが間違いありません。この通知書が相手に届いたと判断できた状態で、訴訟手続きを開始できます。

強制的に退去させるなら訴訟を起こす

賃貸借契約の解除通知を受け、入居者が任意で明け渡しをしてくれればよいのですが、そうでない場合には強制的に退去させる(訴訟を起こす)必要があります。 明け渡し請求訴訟をするには、賃貸借契約書・支払い経過をまとめた書類・解除通知書など必要な資料をそろえなくてはなりません。

強制執行の申し立て

裁判にて明け渡しを命ずる判決がでると、強制執行の申し立てができるようになります。 強制執行の申し立てをすると、執行官が現地に訪れ、賃借人が建物を占有していることの確認と執行日の決定をします。執行日までに明け渡しがされていない場合には、強制的に建物から物を運び出し、居住者を外に出し、家主に明け渡します。

放置したほうが損失は大きい?

訴訟をするとなると、気になるのはやはり弁護士費用です。高い弁護士費用を払うことに二の足を踏んでしまうオーナーさんもいることでしょう。しかし、弁護士費用を支払うよりも家賃滞納を放置した場合の損失のほうが大きいと考えられます。

現在、明け渡し訴訟における弁護士の報酬の相場は35~80万円くらいです。 かつて弁護士の報酬は日本弁護士連合会の報酬規程によって次のように決められており(旧規程と言われます)、かなり高額でした。

明け渡し訴訟の弁護士費用(旧規程)

建物の価値の2分の1を経済的利益額として、次のパーセンテージをかける

着手金:経済的利益額が300万以下なら8%、300万円を超えて3000万以下は5%+9万 成功報酬:経済的利益額が300万以下なら16%、300万円を超えて3000万以下は10%+18万

例えば2,000万円の価値の建物なら、着手金は5%(50万円)+9万円で59万円、成功報 酬は10%(100万円)+18万円で、合計177万円もの費用がかかっていたのです。

しかし平成16年4月より弁護士の報酬が自由化されたことで競争が進み、今では明け渡し実現まで30万円台で済むケースもあります。しかし、報酬と実費(印紙代・郵券代・交通費・内容証明料金など)が別料金だったり、判決を取得するまでの訴訟手続き報酬と強制執行の手続き報酬を別々にしている弁護士もいます。そのため、強制執行手続きまで含めていくらかかるのかを確認するようにしましょう。

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