相続税と資産税の節税方法について調べまとめました

相続税と資産税の節税方法をご紹介

相続税で考える相続不動産売却のタイミング

相続税とは、親族などが亡くなったことにより財産を前の代から受け継いだ場合、その得た財産について発生する税金のことを言います。相続が発生した10ヶ月以内に、税務署へ申告・納付する義務があります。

例えば父親の相続で、父親が生前所有していた収益物件のひとつである木造アパートを、遺産として相続することになったとします。なおアパートは5年前に購入されたもので、路線価で6,000万円、建物の固定資産税評価額は1,000万円、市場では7,000万円で売却できるとします。

ケース① 相続税の申告・納付期限前に売却する

売却する日が買った日から5年以上経っていない場合、短期譲渡と言って、譲渡所得に対する税率が39%と最も高くなります。この場合、アパートを7,000万円で売却したときに発生する譲渡所得税は単純計算で2,730万円になります。これに不動産の仲介手数料として売却金額×3%のマイナスも考慮、相続税600万円を納めると、手元に残るのは3,460万円という計算となります。

ケース② 相続税の申告・納付期限を1年過ぎてから売却する

相続税では、相続したアパートの経営を相続人が続けるという条件で土地の評価を下げる特例を使うことができます。(小規模宅地の特例)これにより、600万円の相続税を150万円にまで引き下げりことができました。ただし、税務署への申告・納付期限を越えて相続税を納付することになるため、延納利子税は約2%として3万円の加算となります。一方アパートの売却が買った日から5年以上経っているため、譲渡所得の税率が20%と大幅に下がることになります。ケース①と同じ条件で売却したとすると、手元には5,237万円が残ります。

相続した不動産を売却する際には、相続税だけではなく、譲渡所得税、不動産の手数料なども踏まえてシミレーションすることが重要です。また、相続税は税務署への申告・納付期限までに必ず納付しなければいけない、不動産も売却しなければいけないという固定観念にとらわれ過ぎないことも大切です。

不動産売却時の固定資産税について

不動産を売却するにあたり、不動産会社と売主買主間の話し合いにより執り行わなければならない事柄のひとつに固定資産税の清算があります。固定資産税とは、毎年1月1日時点で固定資産を所有している人が、その資産の価値をもとに算定された一年分の税額を、毎年5月に市町村へ納める税金です。

土地や家、マンションなどの不動産を売却する際、12月31日ちょうどに売買契約をする人ばかりならいいのですが、実際にはそうもいきません。このため、年度の途中で持ち主が変わった場合に日割り計算で売主と買主が公平に税金を負担することになるのです。

固定資産税の納税義務者は、あくまで1月1日の時点でその不動産の所有者として登記簿に登記されている人です。つまり法律上年度の途中で持ち主となった「買主」の方に納税義務はありません。このため、買主負担の固定資産税分は、不動産の売買代金に含まれるということになります。

固定資産税の負担割合を含めた話し合いは、仲介する不動産会社が主体となって進められていきます。清算の方法についても、1月1日を起算日とするケースや4月1日を起算日とするケースなど、その不動産会社により様々です。この起算日の違いにより負担金額も大きく変わるため、売主買主はここをしっかり理解する必要があります。

分かりやすく、固定資産税5万円の不動産所有権移転が2月1日に行われた場合の、起算日による負担額の違いを見てみましょう。

起算日 買主負担分 売主負担分
1月1日 5万円×31日/365日=4,246円 5万円×334日/365日=47,123円
4月1日 5万円×307日/365日=42,054円 5万円×58日/365日=7,945円

以上のように、起算日を1月1日とするか、4月1日とするかにより、買主売主の負担金に大きな差が発生します。取引時に起算日についての取り決めをせずにいると、納付書が届いてから揉め事に発展する可能性もありますね。固定資産税の精算については、事前に不動産会社に問い合わせ、確認を済ませておく必要がありそうです。

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