収益物件を高く売る不動産会社選びについて「様々な収益物件に対応できるか?」というポイントについてまとめました

選んだ業者は様々な収益物件に対応できるか?

土地値に価値のある物件の対処

不動産の価格決定の際には、その物件の収益性をもとに決める方法と、土地の値段を基準に算出される資産価値をもとに決める方法と、大きく分けて2つのうちのいずれかが適用されます。例えば収益物件を売りに出す場合、アパートあるいはマンションがつねに満室で今後もその収益性が見込めるという状況であれば、そのまま賃貸経営を行う新しいオーナーを対象とした売り出し方になります。逆に現在空室が多かったり老朽化が進んでいたりして収益性があまり見込めない物件については、建物を解体して更地として売りに出した方が高値売却が見込めることもあります。更地で売り出す場合は賃貸物件のオーナーだけでなく、建売業者やハウスメーカー、一般的なエンドユーザーなど、買い手の選択肢が拡がるというメリットがあるからです。

ただし、土地値のほうにより価値があると判断された物件を資産価値をベースにして売り出す場合は建物を取り壊す必要があるため、現在の入居者になるべく穏便に出て行ってもらうための工夫が必要となります。この交渉如何によっては結局膨大な出費が必要となってしまうため、ここは媒介契約を結んでいる不動産会社の手腕が試されることになります。

収益アップのためのリノベーション提案

収益性が低い物件を取り壊して更地にする以外に、手を加えて収益性をアップさせ、その上で収益性をもとに不動産の価値決定を行ってもらうという方法もあります。収益性をアップするためには、空室率を下げること、家賃を上げることなどが考えられますが、いずれも現状よりも魅力的な要素を増やす必要があります。そのための1つの手段がリノベーションです。水回りを新しくしたり、小さな部屋が3つある物件を広い1LDKに変えたりして需要を増やすやり方です。

もともと何もしなくても建物や設備は古くなっていってあちこち壊れてくるため、オーナーは定期的にかかる修繕費は必要経費として計算に入れているはずです。例えばその修繕費50万円に少しプラスして80万円のリノベーションを行って賃料を1万円アップできるならば、仮に利回り8%で計算すると150万円高く売却できる計算になります。このリノベーションのための出費は、元来計算に入っていた修繕費を差し引くと30万円です。つまり計算上は120万円のプラスになるということです。

建物をそのままにして賃貸物件として売りに出すか、リノベーションの費用と手間をかけて収益性をアップさせるか、取り壊して更地にして売るべきかの判断は、売買実績のあるプロでなければなかなかできません。そういったことも含めて相談に乗ってくれ、また判断の根拠をキッチリ示してくれる不動産会社を選びましょう。

不動産管理費が高い物件の対処

賃貸マンションやアパートなどを含む収益物件を売却する場合、購入者は今後その物件の管理費を支払っていかなければなりません。つまり不動産管理費は購入者にとって負担となる要素の1つであるため、あまりにも高額だと売却の際にマイナスポイントの1つになってしまいます。

こうした問題に対処してくれるかどうかも不動産会社と媒介契約を結ぶ際にチェックしなければならないポイントの1つです。不動産管理費は、オーナーが見直し交渉を行わないのをいいことに管理会社が強気に出ているケースも珍しくありません。もちろん管理会社や契約内容によっては良心的な価格でよくやってくれているところもあると思いますが、そういった場合も含めて一度見直しを行うことが必要です。

不動産管理のプロは、設備メンテナンス、塵芥処理、貯水槽清掃、消防点検、機械警備などにかかる費用の底値や原価を知っています。管理費の交渉はこういったデータをもとに金額拠出の根拠の明示を求めるといったやり方でなければ、ただ文句を言い合う泥仕合になりかねません。そのため、管理会社とのつながりのある不動産会社の協力が必要なのです。

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